国五条之后：从房产纠纷看房价走向

　　“国五条”出台后，到民政局办理离婚的人数明显增多，为此，某民政局摆放了“楼市有风险，离婚需谨慎”的公告牌。资料图片

　　2013年2月20日，国务院常务会议确定了新的五项房地产市场调控政策，即“国五条”。“国五条”再次重申了以限购、限贷为核心的调控政策。自调控措施颁布以来，江苏省无锡市南长区人民法院共受理商品房买卖合同纠纷案件32起，比去年同期上升6.67%。这些案件反映出的一些现象值得深思。

　　房产商：

　　从捂盘惜售到开门待客

　　周先生于2013年1月18日与强盛房地产开发有限公司签订了八份房屋买卖合同，并支付了部分首付款。其后，由于周先生资金链断裂，余款结算遥遥无期，强盛公司便将周先生告上南长区法院，要求解除商品房买卖合同。

　　案件审理过程中，当事人双方并未有任何分歧，在法院展开调解工作前，双方已经就解除合同达成了一致意见。他们希望通过法院调解这一方式，快速注销二手房买卖合同备案登记，继而让房源迅速回归市场。

　　纵观该类案件，购房者在明知多套房屋不可办理产权证的情况下，仍然大批量签订商品房买卖合同，这种行为很难避开炒房嫌疑。“国五条”明确规定，将提高二套房贷款的首付款比例及贷款利率，二手房交易按照增值额的20%征收个税。成本的增加让不少炒房者望而却步。

　　据业内人士分析，房地产开发公司可能因此将放弃所谓的“大客户”，转而走向积极营销的道路。在“国五条”的框架下，他们对盈利方式也有了重新考量，“囤房抬价”已然行不通，将存房投入市场才是回笼资金的最优方案。

　　对于房地产开发商而言，捂盘惜售的时代已经过去。“国五条”对国内楼市的导向作用非常明显，随着各项措施的逐渐落实，房产商将会意识到，只有进行诚信、专业的营销，才能在楼市大战中拔得头筹。

　　投资人：

　　投资购房先算算值不值

　　浙江的宋先生近些年生意做得不错，手上有了些积蓄，身边的朋友都劝他赶紧投资房产，让钱变相“升值”。在亲戚、朋友的怂恿下，宋先生动了心。2012年底，他来无锡看房打样，并于2013年1月正式签下了购房合同，交付了25万元首付款。

　　一个月后，“国五条”正式颁布。宋先生猛然发觉自己的“升值”梦怕是没机会实现了。他急忙找到房地产开发公司，希望能够解除双方的房屋买卖合同。

　　“除了解除合同之外，他们没有提出任何需要法院处理的问题。关于房屋交付、已付款的退还等问题他们都一致同意自己协商解决。”案件承办法官说，“国五条”的颁布，在一定程度上加快了此类案件审理进程。

　　在南长区法院受理的32件解除商品房买卖合同纠纷中，外地人来无锡购房的案件就有12件，其中不乏一些怀揣发财梦的投资者。“国五条”“坚决抑制投机投资性购房”的调控导向已初见成效。

　　有市民表示：“现在二套房贷款的首付款比例要提高，银行贷款利率也要提高，如果不是刚性需求，一般老百姓根本不会去考虑买第二套房。再说，二手房转让的个税都要交20%，投资购房？得先算算值不值。”

　　对于投资者来说，原来的楼市“香饽饽”已然没那么令人向往，不断提升的投资成本及预期利益的缩水，让这部分人不得不对投资收益进行重新评估。

　　银行也在其中扮演着重要角色，“国五条”明确要求银行对购房者进行严格的资格审查，对房价上涨过快的城市进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，该举措对抑制投机、投资购房行为起到了杠杆调节作用。

　　购房者：

　　会不会为20%个税“买单”？

　　“国五条”出台后，无锡二手房交易市场人头攒动。个税比例上调到转让所得增值额的20%，其中的差价由谁来承担，一时没有明确的规定。为规避可能到来的高个税，很多市民赶在新政实施前签约交易，将房源出手。然而仓促签约可能会在合同履行期间带来后续纠纷，盲目地避税过户也可能会在家庭成员之间产生继承、买卖等矛盾。

　　对于“转让热”，南长区法院副院长林春江也提出了自己的担忧，“无锡细则出台时间将近，一旦措施正式颁布，未能完成转让手续的买卖双方很可能就个税支付责任产生分歧。在无锡细则颁布后的一定时期内，就上述矛盾引发的案件可能会激增。”

　　这一疑虑在买房者心中更加明显。很多买房者认为，部分房屋持有者在“国五条”颁布后仍然持观望态度，并不降低房价，最终20%的税可能还是会落在买方身上。如果真的按照20%的比例来征收个税，那么这笔钱对于购房者来说将会是一个不小的负担。

　　南长区法院民一庭法官建议，现在多地已出台地方实施细则，其中有的细则按老办法执行1%的个税，也有的要严格执行20%的个税，还有的就没有提及20%个税的问题。对此，进行房屋转让的市民可在办理手续之前就个税承担比例进行商谈约定，20%的个税可由双方均摊或由一方单独缴纳，以免到时产生不必要的纠纷。

　　法官提醒

　　审慎应对

　　中国式离婚

　　“国五条”的颁布引发了网络大军热议，其中一些涉及避税方法的文章更是被各大媒体纷纷转载，点击率持续飙升。对网络上猛炒的“避税招数”，南长区法院法官认为风险太大。

　　据调查，“国五条”出台后，到民政局办理离婚的人数明显增多，其中有部分夫妻试图通过假离婚的方式来获得购房资格或贷款优惠。为此，某民政局还在婚姻登记处门口摆放了“楼市有风险，离婚需谨慎”的公告牌，用以警示一些为规避新政而假离婚的夫妻。

　　法官认为，假离婚难避道德风险，“打个比方，假离婚后，原本属于夫妻共同财产的房屋如果归男方所有，那么对于女方来说，即便复婚，之前的房产也已被认定为男方的婚前财产。第二次婚姻一旦遭遇危机，那就得不偿失了。”

　　法官提醒，“国五条”出台后，法院对于离婚案件的审理也会更加慎重，投机取巧的行为实不可取。

　　“国五条”明确个税按转让增值额的20%征收，有人支招称房屋买卖双方可以通过签订阴阳合同的形式来达到少缴税的目的。也就是说，在真实的房屋买卖合同之外，双方另外签订一份用于备案登记的合同，并在该份合同中人为降低交易价格，通过减少交易差额的方式来避税。但在合同实际履行过程中，一旦双方产生纠纷，就会出现以哪份合同为准的问题。

　　法官认为，明显低于市场价位的二手房交易必然会引起税务部门的注意，一旦对房屋进行价格评估，那么就必然要按照评估价缴纳个税，而如果纳税金额与之前双方预估价相差较大，又会产生新一轮的矛盾，阴阳合同可谓后患无穷。

　　“国五条”出台后，“以房抵债”，即利用司法和解避税也成为了微博热议话题。有位博友在微博上写道，“谁买你房，他一次性付款给你，你写欠条给他。一个月后让他去法院起诉你，你说没钱还以房抵债，所有税全免。”但也有很多博友对此表示不赞同，其中网友“小希”表示，“就算是协议以房抵债，办理房屋所有权过户手续时仍然要缴纳一定比例的税费，只是可能少交个人所得税而非全部。”

　　对此，法官认为，双方当事人出于避税目的采取虚假的诉讼主体、事实及证据的方法提起民事诉讼，很可能构成虚假诉讼，后果严重的将会被追究刑事责任。而且，在“国五条”颁布后，法院会加强对该类案件的审查力度，一旦查清事实，合同将会被确认无效。

关键词：国五条|房产纠纷