房产交易切莫投机 违法行为当属无效

经适房未满5年交易协议白签

房价因各种原因大幅上涨,于是有人把目光投向了经济适用房。但是,经适房可不是你想买就能买,也不是卖家想卖就能卖,因为经适房买卖有着专门的政策规定,如果你违规买卖经适房,很可能签订的就是一纸无效合同。上海市民马某和姚某,就在这个问题上吃了亏。

2016年年初,马某、姚某两口子相中了一套80多平方米的房子,售价不高只卖195万元。当年1月,通过房产中介提供服务,马某、姚某从董某、吕某那里买下了这套房子,并根据中介要求,首付给董某136.5万元。

每平方米仅2.4万余元,按道理,马某一家心愿得偿,应该非常高兴才对,可不到一个月,两人却反悔了,他们向卖家董某、吕某发微信说,房子不要了。这又是怎么回事呢?

据马某说,董某的房子是经济适用房,5年内不得出售转让,自己原先不知道这件事,是看了房产证后才知道房屋的性质,董某一家隐瞒了重大事项,如果事先告知了这些情况,自己根本不会买。因此,两人向上海市浦东新区人民法院起诉,请求确认系争房屋买卖合同无效,返还购房款136.5万元,归还上述钱款的利息。

法庭上,董某、吕某承认他们名下的这套房子的确是经济适用房,他们于2014年5月取得房屋产权证,产权证载明经济适用房为有限产权,5年内不得转让或者出租。

然而取得房产证不到20个月,这套房子就被挂牌交易了。当然,在房产中介的“指导”下,买卖双方还是签订了一份像模像样的合同。合同中写明,马某一家和董某一家约定,因系争房屋是经济适用房,同意在限制交易5年期满后共同办理过户手续。正因为如此,董某一家认为,马某一家一开始就知道房子是经济适用房。

其实,不管马某一家是否最初就明知涉案房屋属于经济适用房,但可以肯定的是,他们后来意识到违规买卖房产的风险。2016年7月,浦东新区房地产交易中心就专门约谈了马某一家,房产中介违反规定介绍本次业务,也已经受到处罚。

法院对该案审理后认为,经济适用住房是指政府提供政策优惠,面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房,经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权。现原、被告签订的房屋买卖合同,损害了国家及第三人的利益,应属无效。

根据合同法,合同无效后,基于该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。据此,马某一家要求董某一家返还已付购房款136.5万元,法院予以支持；董某占有购房款产生的孳息应一并返还,但应按同期银行存款利率计算。买卖合同无效,双方均有过错,由此造成的损失由各自自行承担,因此马某一家在诉讼过程中提出要求赔偿房屋差价损失,法院不予支持。

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