房产交易切莫投机 违法行为当属无效

买卖村集体小产权房合同无效

　　 漫画／高岳

签订购房合同购买村集体小产权房,这样的房屋买卖合同效力如何?近日,山东省淄博市高新技术产业开发区人民法院就审理了这样一起民事案件,判决原被告双方签订的房屋买卖合同为无效合同。

2008年10月,淄博某隆房产咨询有限公司(以下简称某隆公司)变更名称为淄博某昌房产咨询有限公司(以下简称某昌公司),该公司的股东即为本案两原告。2011年7月19日,某昌公司以某隆公司的名义与被告解某签订沿街房买卖合同一份,将位于淄博高新区四宝山街道办事处某村的沿街房一套出售给解某,该房屋为该村的小产权房。解某不是该村村民,其以该村村民王某的名义和某隆公司签订合同,解某在该合同上签的是王某的名字；该合同约定了房屋的面积、单价、总价款、付款时间、违约责任等。

解某支付大部分房款后,某昌公司将涉案房屋交付给解某。但解某一直拖欠房款4万元未付。2013年8月某昌公司注销,债权债务由股东即本案两原告承担。为此,原告方诉至法院,要求王某、解某支付房款4万元及违约金1.2万元并承担本案诉讼费用。

高新区法院审理后认为,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土、房管部门不会给予备案。根据我国现行房地产管理体制的有关规定,我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前,禁止进入房地产市场。根据我国土地管理法规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此,集体经济组织开发小产权房的行为不受法律保护。

据此,法院判决认定本案所涉某昌公司与解某所签订的房屋买卖合同应为无效合同,原告方应依据无效合同的法律后果来向解某主张权利,故对原告要求被告支付房款4万元及违约金1.2万元的诉讼请求,法院不予支持。解某主张合同无效并要求原告方退房退款、赔偿损失,但其并未提起反诉,故对其所主张,法院不予处理,其可另行向原告方主张权利。

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