韩出台最“破格”刺激房产新政

　　韩政府房地产新政主要内容

　　主旨是通过减免税收促进房地产交易活性化,具体内容包括:

　　◎如果在今年年内购买住房,将给予今后5年免除转让税的优惠,但高价房(售价超过9亿韩元且面积85平米以上)除外；

　　◎对首次购买住房的人,将给予不受总负债偿还比率(DTI)限制的待遇；

　　◎首次购房的人,如购房面积在85平方米以下且房价在6亿韩元以下,今年内将可享受免付购置税的优惠。

　　史上最“破格”刺激政策

　　韩国政府4月1日公布了“住宅市场正常化综合对策”,这也是韩国新政府针对房地产出台的首项政策。政策的主要内容是通过减免税收促进房地产交易活性化,主要包括:如果在今年年内购买住房,将给予今后5年免除转让税的优惠,但高价房(售价超过9亿韩元且面积85平米以上)除外；对首次购买住房的人,将给予不受总负债偿还比率(DTI)限制的待遇；首次购房的人,如购房面积在85平方米以下且房价在6亿韩元以下,今年内将可享受免付购置税的优惠等。

　　韩国政府之所以出台房地产综合对策,与韩国房地产市场和经济增长长期陷入低迷有直接的关系。

　　2012年韩国住宅市场月平均交易量为55488套,是从2006年开始统计并公布实际交易价以来的最低数值,由此导致去年有16000多家房地产中介公司倒闭。从居住了韩国近半人口的首都圈来看,其年住宅交易量从2006年的70万件下降到了2012年的27万件,降低了60%之多。市场上甚至有韩国房地产陷入“冰河期”的说法。

　　此外,韩国新政府一上台就面临经济“紧急状况”,韩国今年经济增长率可能只有2.3%,因此政府正利用一切手段刺激经济,而实现房地产市场正常化、实现物价稳定、扩充平民金融则是其中最核心的内容。

　　韩国媒体对政府出台的房地产新政纷纷用“前所未有”、“破格”等来形容。《每日经济》认为,此项朴槿惠政府上台初期出台的房地产新政最引人注目的就是韩国政府史上第一次出台包括“供给、税收、金融”在内的一揽子房地产政策,不仅明确宣布将暂停公共住宅建设,而且史上第一次对旧住宅也实施堪称破格的转让税减免。此次新政实际上废除了卢武铉时期的DTI制度,这实际上是对韩国富裕阶层、中产层、青年发出了鼓励购买房屋的强烈信息。韩国《文化日报》认为,韩国政府已经动用所有手中掌握的杠杆希望撬动房地产市场使其恢复活力。而《京乡新闻》则认为,这是自亚洲金融危机以后韩国政府出台的最大胆的刺激房地产措施。

　　新政存在争议被批不公

　　目前韩国房地产新政的主要争议点在于,“拥有单一住宅的家庭(或个人),只要房产实际交易价格低于9亿韩元且面积小于85平米,那么将免除转让所得税”。

　　包括在野党和部分韩媒认为,这项政策给人的感觉是“为首尔江南富人准备的房地产政策”。

　　以首尔江南富人聚居区为例,当地的房价较高,面积84平米的住宅总价可能不到9亿韩元,符合免除转让税的条件。但与其一江之隔的首尔江北地区,面积160平米的住宅市值只有8亿韩元,因为不符合免税条件而必须交税。首尔江南接近9亿韩元的房子不用交税,而江北8亿的房子却必须交税,这很明显是对江北地区居民的“不公”。

　　但是如果该项政策改成“低于9亿韩元或面积小于85平米”也有负面影响,因为韩国除大城市与中小城市的房价差别很大,9亿韩元可以在很多地方买别墅,如果买大型住宅和别墅的人都能享受免税的待遇,那么韩国政府房地产新政“对富人免税”的批评会更加激烈。

　　消费者对新政充满期待

　　有专家质疑这项政策可能重击韩国地方政府财政,因为房产购置税一般是地方政府最大的税收来源,首尔市去年购置税收入占财政收入的23%。因此此次房地产新政以大幅减免税收作为手段,虽然短期内能起到刺激房地产复苏的效果,但也有可能错失韩国经济恢复和财政健全的时机。

　　此外还有媒体认为,目前韩国房地产市场两极分化严重,一方面是很多富裕家庭拥有多套住宅,靠出租就能获得不菲的收入。但另一方面则是接近一半的韩国家庭并没有自己的住房,一直租房子生活。本次“新政”中包含废除拥有多栋住宅家庭(包括个人)出售房屋的转让税累计制度,这实际上是“纵容”韩国富人进行房地产投机。

　　但韩国房地产业界和消费者仍对“新政”充满期待。根据韩国某房地产网站7日发表的对全国599个房地产中介进行的问卷调查结果显示,对此次房地产新政持肯定态度的占61.8%,而持否定态度的为10.5%,另外有27.7%认为“一般”。而在“解决普通人住房难最有效途径”的问题上,有31.2%的中介认为应该强化政府公共住宅的建设,有27.9%认为应该加强对低收入阶层的住房补助,有16%认为应该强化公共住宅的公共性,还有12.9%认为应该加强廉租房建设。

　　韩联社7日的报道称,随着韩国房地产新政的公布,韩国房地场市场最近出现回暖的迹象。根据韩国不动产业界7日公布的消息,目前正在建设的京畿道东滩新都市在本月2日至4日间推出的新房,签约率高达85%,总共874套新房中售出了695套,很多人都是期待从政府的房地产新政中受惠而买房。此外,各大楼盘的售房处咨询电话也明显增多,多数都是询问该楼盘是否能从房地产新政中受惠。

　　不过,韩国《中央日报》认为,韩国政府的房地产新政可能会起到部分促进房地产市场正常化的效果,但这并非治本之策。因为,现在韩国的房地产市场并非仅凭放宽限制、提供金融支援就能复苏的,是经济长期低增长预期带给韩国国民带来的不安,引发了房地产市场的危机。目前,韩国的消费和投资已经陷入了结构性泥潭,出口也在原地踏步,而就业问题仍然没有丝毫好转,在收入和就业状况均不佳的情况下期待房地产市场复苏,“简直就是天方夜谭”。

　　制图/李晓军

关键词：购置税|dti|减免税