随着城市的发展,流动人口激增,租房成为一种刚需。而令房客们忧心的是,房屋租赁市场“活跃”着一批“走偏门”经营的黑中介。故意隐瞒重要信息,发布虚假广告或房源、客源信息招揽生意,违法违规赚取中介费以外的钱财,经营隔断房、群租房,都是黑中介的生财之道。
2013年7月18日,北京市为规范房屋租赁市场发布新政严打群租,规定出租房人均居住面积不得低于5平方米,一个房间不得超2人,不得分割出租,不得按床位出租,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租……
规定实施将近半年,黑中介是否有所收敛?近日,《法制日报》记者接到读者反映称,在隔断房“拆违”过程中,黑中介依然借机敛财引发大量纠纷,导致房主、房客陷入维权困局。
拆违“生意经”
黑中介:“反正违约方不是我们”
2012年,北京市东南三环附近的京泰自主城小区中,两位房主分别与中诚广信房地产经纪有限公司签订合同,将房屋委托该公司代理出租。在合同补充条款中,房主与该公司约定允许打隔断出租。
时隔一年多之后,2013年10月16日,北京市住建委网站上集中曝光5家黑中介机构,中诚广信榜上有名。
“隔断房”、“委托代理”以及这家不规范经营的“二房东”中介公司——三个因素为纠纷的发生埋下了伏笔。
2013年12月,两套隔断房先后发生纠纷,两名房主、近20名房客涉及其中。
3号楼1016号住了7位房客。客厅被隔成三间隔断房,其中两间空间极为狭小,仅有一张单人床、一张小桌和一个人站立的空间。两个男孩分别以400元和380元的价格租住,另一间闲置。
房主告诉记者,公安机关、物业公司先后做其工作,要求配合政策拆除隔断。黑中介却支招:“有人找你,你就说出差了,等过了这段时间再说。”
房主觉得黑中介的“招数”不妥,担心违反政策,决定元旦“拆违”。他向房客发出“逐客令”,无论隔断间、储藏室、正规卧室的房客,限期1月8日前全部搬离。
元旦一大早,房主对隔断进行了拆除。然而,从房客给记者发来的照片看,之前闲置的隔断间多了一套上下铺,一位女生正在“废墟”中收拾行李。据房客介绍,两名女生在“拆违”前一晚才被黑中介安排入住,凌晨1点收拾妥行李入睡,起床时“新家”就变成废墟。
“没地儿住了,房租、押金总该退吧。”租客找到黑中介,自称中诚广信负责人的陆春明却以该公司与房主之间房屋设施、装修损耗等费用的纠纷尚未解决为由拒绝退款。“房主不退钱,没法给房客退钱。”陆春明虽表示将会起诉房主,但对房客的要求却一口回绝。
房主收房怎么办?中诚广信摆出“事不关己”的姿态,支招转移矛盾:“你们可以不开门,房主来了你就报警,不在家没关系,房主换锁了你再报警。”
另一起纠纷缘起于房主没有收到中诚广信按时汇来的房租。心中不安的房主上网查询发现,2013年11月23日,中诚广信已在报纸上登出清算公告。
中介公司要“跑路”?房主来到自家房子查看情况才知道,房子早已变成群租房。房内已经看不出原先的结构,除原来的一间正规卧室外,共有6间隔断房,最小的隔断间面积仅为3.2平方米。房主发表声明,终止租赁合同,要求11名房客找到房子后尽快搬离。
然而无论房东还是房客都发现,与黑中介解除合同结清相关费用并非易事。
徐立亚租住的是正规卧室,2014年1月2日是她交房租的日子。早知房子住不下去,徐立亚决定不再交钱,但中介拒绝退还她提前缴纳的一个月房租及押金等费用。
1月4日,记者随徐立亚来到中诚广信的办公地点。令徐立亚没有想到的是,陆春明告知她,由于没交房租,她成了违约方,要么交房租,要么无条件立即搬走。“我们有没有给房东交房租是我们的事,你该交房租就得交,这是两回事,不交就是你违约!”陆春明反复强调。
据房客初步估算,黑中介拒不返还的押金和预付租金共计两万余元。房主、房客都表示曾多次通知中介业务员到场均遭到拒绝,甚至遭到黑中介谩骂。
暗藏猫腻
房客房主均被黑中介设下陷阱
《法制日报》记者拿到中诚广信提供给房客的格式合同,发现其中没有任何约束中介违约责任的条款。
“押一付三”是租房合同中常见的付款模式,但黑中介将合同中第二次付房租的时间提前了一个月,而最后一季度交房租则“交三住四”。实际上将合同变为了“押二付三”,变相提高了押金。
房客告诉记者,房租收条上也有玄机。“收到”一栏标明“代收”房租,黑中介以此辩称“只是帮房主代收房租”推卸责任。
明知发生违约,黑中介仍带人看房入住。徐立亚告诉记者:“我们前后劝走了3个人,但不能整天在家看着。12月30日,有个女孩以押一付一的低价入住。”
除了给房客设下陷阱外,黑中介还为房主量身打造了另外一套陷阱。
两位房主告诉记者,黑中介签订租房合同时,以少付或不付房主押金,并要求一个月的“免租期”的方式压价,并引诱房主签订隔断条款。
“130平方米的房子,只有一个卧室,我当时想,适当打隔断也可以。谁想到他们会给隔成‘群租房’啊!”另一位房主说。由于委托代理出租的模式相当于将房屋托管给“二房东”,房主往往疏于对房屋的管理,很少查看房子实际情况。待房主发现房子被群租时,黑中介以合同条款作为依据,房主也无可奈何。
为什么不按时向房主交付房租?这是中介公司另一个策略——给付了房租就无法制约房主。
就在徐立亚和记者到达该公司时,陆春明正在与两位房主进行“拆违”谈判。“这段时间我们在集中解决隔断的问题,今天就约谈了4个房主。”陆春明说。
由于合同中缺少关于“拆违”责任的约定,黑中介在其中做起文章。“拆违”的费用、搭配家具的支出、房租损失全部由房主承担。记者观察到,房租损失的核算标准比实际租价高出不少。
黑中介最后一张王牌是“金蝉脱壳”。陆春明与房主进行“拆违”谈判时,徐立亚向该房主提示中诚广信登报声明注销。或许是被戳到了敏感处,陆春明冲徐立亚吼道:“愿意解决问题就老实等着,不愿意解决就滚出去!”
送走业主,陆春明也承认,中诚广信正在清算,准备办理注销手续,重新成立一家公司,视政策执行严格程度决定继续经营隔断业务或经营整租。
按照我国公司法规定,公司成立清算组清算期间,公司存续,但不得开展与清算无关的经营活动。而记者在该公司二楼发现,一台复印机正嗡嗡作响,租房小广告不断被“生产”出来,并且小广告上仍包括450元起价的隔断房。
1月8日,记者再次致电陆春明欲详细采访事情经过,陆春明简要回答了纠纷经过后,表示正在与房主谈业务没时间,之后会电话回复。截至发稿时止,记者尚未接到陆春明回电。
堵住黑中介后路
相关部门应加大监管处罚力度
“我们到底有没有权利向中介要回押金和预付房租?”被黑中介忽悠后,租客迷茫地向记者问道。“向住建委咨询被告知,未登记备案的黑中介不属于该部门管辖范围,工作人员建议向消协投诉。而消协则称,这两起纠纷属于合同纠纷,建议向法院起诉。可是黑中介准备注销公司,到时候即便胜诉了,我们还能要回钱吗?”
租客的疑虑或许还可以从另一个案例中找到答案。2013年12月9日,被房主和房客斥为北京“黑中介教父”的赵国军以及其他18人,因利用群租房敛财涉嫌诈骗,被北京市警方刑事拘留。
警方在赵国军办公室中发现很多法院的传票和判决书。原告多为房主和租客,内容涉及房主房屋被中介公司骗租而无法收回,房客租金和押金无法要回的情况。赵国军本经营博雅兴业中介公司,为了摆脱缠身的官司,他重新注册伟弘房地产经纪有限公司,变更了法定代表人。警方介绍,如此一来,即使原告胜诉,找不到原来的法定代表人,判决也无法得到执行。
黑中介缘何难以斩草除根?中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥曾表示,目前房产经纪行业主要依靠自律,行业存在缺少准入制度、监管手段缺失、专门管理队伍缺位、管理力量等不足。在立法方面,只有一个部门规章《房地产经纪管理办法》,缺乏高层次行政法规和法律。
在北京律师徐斌看来,违法成本过低是黑中介得以生存的另一原因。他建议,相关立法中设置类似于问题食品销售者的罚则,规定权益被侵害方可以获得多倍赔偿。“一方面可以增加被侵权方的维权积极性,另一方面可以增加黑中介违法成本,对其产生震慑”。
“应尽快建立完整的个人信用体系,堵住黑中介的后路。”徐斌说,通过诉讼方式维权的前提是公司正常存续,我国现有个人信用体系不完备,给黑中介“先清算注销后复活”,利用注销公司方式逃避法律责任留下可乘之机。
中国人民大学法学院教授刘俊海建议,对于黑中介不备案、假清算真经营的情形等不良行为,住建委等相关机构应加大监管力度和处罚力度。
徐斌从市场角度分析,在租赁需求不断上涨、房屋租金逐渐攀升的现状下,政府应加强市场调控,严控中介炒高租房价格,提供更多优质低价出租房源,将黑中介挤出房屋租赁市场。
