地震引发法律问题：买卖的房屋 毁损风险谁承担

　　人民网北京4月26日电(记者赵艳红)芦山“4·20”7.0级强烈地震已经过去146个小时。除了抗震救灾，一系列和物权有关的法律问题摆在了我们面前：买卖的房屋，毁损风险由谁承担？房屋倒塌还要还银行贷款吗？地震期间受伤，能否享受工伤待遇？汶川地震后出台《最高人民法院关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见(二))，曾对上述问题做出了明确规定。

　　因震造成房屋不能交付

　　买方可退房

　　意见(二)第一条规定：买受人要求出卖人按照房屋买卖合同的约定继续履行交房义务的，人民法院应予支持，但是因地震不能实际履行或者实际履行费用过高的除外；因地震造成房屋不能交付或者不符合约定的交付条件，买受人要求解除房屋买卖合同的，人民法院应予支持。

　　因震导致房屋买卖合同未能订立

　　卖方应返还订金

　　第二条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一

　　方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因地震导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　房屋交付后

　　毁损风险由买方承担

　　第三条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　第四条规定：因地震灾害致使在合理期限内出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人一方请求解除合同的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。

　　因震未能签订贷款合同的

　　购房合同可解除

　　第五条规定：商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因地震导致未能订立商品房担保贷款合同并致使商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　因震导致房屋垮塌

　　租房合同可终止

　　第六条规定：出租人因自住房垮塌或者经鉴定成为危房无法居住，起诉到人民法院要求解除房屋租赁合同收回自住的，人民法院应予支持，但要给承租人合理期限腾退房屋。

　　第七条规定：承租人因承租房已经垮塌或者经鉴定成为危房需加固或拆除，导致房屋无法正常使用，起诉要求解除租赁合同的，人民法院应予支持。

　　因震引发建筑物倒塌砸伤人

　　房主不承担民事责任

　　第八条规定：因地震灾害引起房屋垮塌、建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，所有人或者管理人不承担民事责任。

　　第九条规定：因地震灾害致使堆放物品倒塌、滚落、滑落或者树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的，所有人或者管理人不承担赔偿责任。

　　第十条规定：因抗震救灾需要采取的排险、抢修、拆除等紧急避险行为造成公民人身或者公民、法人财产损害的，行为人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。

　　因震造成厂房严重损坏

　　租赁合同可解除

　　第十一条规定：租赁经营期间，因地震灾害造成租赁经营的厂房、设备以及经营场所严重受损无法恢复正常经营，当事人起诉要求解除租赁经营合同的，人民法院应予支持。

　　第十二条规定：当事人以地震造成所处地域的消费水平降低、经济不景气等经营环境改变为理由，主张预期经营目的不能实现，承租人要求减少租金的，人民法院可以根据案件具体情况，适用公平原则处理。要求解除租赁合同的，人民法院不予支持。

　　地震期间履行职务受伤

　　享工伤待遇

　　第十三条规定：地震期间，劳动者因履行职务受到伤害，符合《工伤保险条例》第十四条、第十五条规定情形之一的，应当认定为工伤或者视同工伤，享受工伤待遇。依法应当参加工伤保险统筹的用人单位的劳动者，在地震中遭受人身损害，劳动者或者其近亲属向人民法院起诉请求用人单位承担民事赔偿责任的，告知其按《工伤保险条例》的规定处理。

　　第十四条规定：地震期间，用人单位为维护国家利益和公共利益的需要，在恢复交通、通信、供电、供水、排水、供气，抢修道路，保障食品、饮用水、燃料等基本生活必需品的供应，组织营救和救治受害人员等过程中，临时雇用员工受到伤害的，可参照《工伤保险条例》的规定进行处理。

　　行政机关应急采取强制措施

　　当事人不服可诉讼

　　第十五条规定：地震期间，对于行政机关基于应对突发事件的需要做出的行政处罚、行政强制措施等行为，当事人不服向人民法院提起诉讼的，人民法院应当依法受理。在审理中，应当依据《中华人民共和国突发事件应对法》的规定和精神审查衡量被诉行政行为的合法性；对于行政机关在抗震救灾和灾后重建过程中依法行使职权、维护灾区行政管理秩序和社会秩序的行为，人民法院应当依法予以支持。

　　第十六条规定：公民、法人或者其他组织就有关人民政府及其部门依照突发事件应对法作出的行政征用行为提起诉讼的，人民法院应当依法受理，并可判决或者建议有关人民政府及其部门在使用完毕或者突发事件应急处置工作结束后，及时返还被征用的财产。对于财产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

　　被查封财产因震损毁

　　执行人保管人无赔偿责任

　　第十七条规定：因地震造成人民法院已查封或扣押的财产毁损、灭失或价值贬值,协助人民法院查封、扣押的协助执行人以及人民法院指定的查封、扣押财产的保管人(被执行人除外)没有过错的，不承担赔偿责任。人民法院应当努力通过促成执行和解妥善解决纠纷。

关键词：地震|法律问题