邢台居民购买“景河·丰泽郡”小产权房不能办证

　　按照国家有关规定，居民不能购买小产权房。然而，现实中，违规购买小产权房的现象还比较多。在邢台市法院审结的一起案件中，居民马某购买一套小产权房后，要求法院判令房地产公司给办理房产证，结果败诉——

　　小产权房不能办房产证

　　从一场输掉的官司中，邢台市居民马某如今终于明白：自己购买的房屋无法办理房产证。

　　马某购买的房屋位于邢台市“景河·丰泽郡”小区。该小区由华钢房地产开发有限公司开发建设。

　　时间追溯到2007年。当时，华钢公司与邢台市桥西区西董村村委会签订房地产项目合作开发协议，西董村村委会将该村原砖厂地块提供给华钢公司进行旧村改造合作开发，一期项目共开发10栋，其中6栋为村民置换楼，4栋对外销售。协议签订后，华钢公司进行了“景河·丰泽郡小区”的项目开发。

　　2008年，马某与华钢公司签订“景河·丰泽郡小区内部认购合同”，约定马某自愿认购“景河·丰泽郡”小区住房一套，该房产及配套车库(地下室)总价款共22.8737万元。双方还约定马缴纳暖气集资费、燃气集资费等事项，并约定房屋达到交付使用条件后，及时办理房屋交接手续，房款交清后，产权归马某所有，由华钢公司根据工程项目的几期工程分期分批办理。合同签订后，马翠红分三次通过现金方式，向华钢公司交纳购房款。2010年，华钢公司将房屋交付给马某使用，但始终未办理产权登记证书。华钢公司在出售该房屋时没有取得商品房预售许可证。

　　2013年，马某起诉到邢台市桥西区法院，请求法院判令华钢公司为她办理邢台市房屋产权证书等。

　　邢台市桥西区法院审理认为，被告华钢公司利用旧村改造的机会，在西董村村委会经营、管理的土地未被依法征收和出让的前提下，在属于农民集体所有的土地上进行开发建设楼房，并将所建楼房出售给不属于西董村村民的原告马某，原、被告双方签订的“景河·丰泽郡小区内部认购合同”违反土地管理法的规定。该法规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”同时，依据合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。故原、被告双方所签订的“景河·丰泽郡小区内部认购合同”应认定无效。因主合同无效，合同其他条款也自然随之无效。为此，原告请求判决被告依据合同约定办理邢台市房屋产权证书等诉讼请求，因原、被告之间所签订的“房屋内部认购合同”无效而无法得到法律支持。最终，该院判决驳回马某的诉讼请求。

　　马翠红不服，上诉至邢台市中级法院。

　　邢台市中级法院经审理，于近日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　【说法】购买小产权房有法律风险

　　马金敏

　　该案是典型的小产权房买卖合同纠纷。小产权房，是在集体土地未经法定程序征收为国有的土地上建设的房屋。马某购买的房屋，是在集体土地未征收为国有的土地上建设的房屋，性质是村民住宅，不是商品房。法院依据土地管理法和合同法规定，认定双方买卖合同无效，完全正确。马某因购买建在集体土地上的小产权房，要求办理房屋产权证等诉讼请求不能得到法院支持。

　　1999年，国务院办公厅发出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年，国务院办公厅发出《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”国土资源部等部门下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确规定：“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”依据上述规定，建在集体土地上的房屋，是村民住宅，只能分配或卖给本村村民，非本村村民没有资格购买。

　　在村集体土地上建设的村民住宅，因为不是商品房，不需办理预售许可证或销售许可证，也不能办理预售许可证或销售许可证。本村村民购买的房屋能办理集体建设用地使用权证和村民住宅的房产证，其他人购买的小产权房因购买人不是本村村民，所以办不了村民住宅的房产证，同时又因为所建房屋不是商品房，也办不了商品房的房屋所有权证。(作者系河北新业律师事务所律师)

关键词：邢台,居民,小产权房,房产证