如何破解执行过程中发生的虚假租赁问题

　　一、虚假租赁存在的原因

　　执行过程中的虚假租赁，是指债务人与第三人串通，故意签订以不动产为对象的虚假租赁合同，形成虚假租赁关系，以规避法院的强制执行。近年来，虚假租赁在法院执行实践中成泛滥之势，严重影响了法院执行工作的顺利开展。虚假租赁的存在直接导致执行标的物无法拍卖处置，债权人无法顺利实现权利，法院的司法裁判沦为一纸空文，司法公信力严重受损。

　　笔者认为，债务人通过设立虚假租赁关系以达到其违法目的的原因是多方面的，从法律角度来分析，主要在于以下两个方面：

　　1.得逞率较高。我国合同法规定了“买卖不破租赁”原则，同时规定租赁合同是否成立主要是评判合同双方主体是否具备完全民事行为能力，意思表示是否自愿真实。由此，虚假租赁合同往往只要在形式上满足这些条件就成立并生效，且根据目前我国民事诉讼证据的证明规则，只要虚假租赁当事人向法院提供一份租赁合同，基本上就可以证明执行标的物上存在租赁权的事实。笔者分析了某基层法院近年来6个符合虚假租赁基本特征的案件，发现没有一起租赁合同被法院认定为虚假租赁。

　　2.违法成本较低。我国新民事诉讼法大大增加了妨害诉讼活动的处罚力度，比如规定“对个人的罚款金额，为人民币十万元以下”。但是，对于价值数百万元的不动产而言，这样的处罚并不能对虚假租赁当事人形成较强的震慑作用。在实践过程中，执行人员对妨害执行的一般行为通常都不会处以罚款、拘留。针对极少数情节特别恶劣的，才会处以15天以下的拘留或者几千元的罚款处罚。这些都使债务人甘冒法律风险编造虚假租赁合同，以求获得更大的不法利益。

　　二、虚假租赁的基本特征

　　在执行实践中，当事人主张的租赁权是否属于虚假租赁，人民法院往往难以确认和判断，因此有必要对其基本特征进行深入、全面地了解和剖析，才能总结规律，提高辨别能力。笔者认为，虚假租赁主要具有以下几个方面的基本特征：

　　1.虚假承租人“诉求”的普遍化。不动产在进入查封或者拍卖处置程序时，当事人往往以该不动产已经设立租赁权为由，明确要求法院保障其承租权益，强调“买卖不破租赁”原则，或者借此提出过高的腾房补偿要求。

　　2.租赁双方之间的关系特殊化。虚假租赁合同双方之间一般存在亲戚、朋友等特殊关系。当事人利用特殊关系签订虚假租赁合约，成本较低、操作方便、易于得逞。

　　3.虚假租赁合同内容的趋同化。虚假租赁往往都以租赁合同形式存在，其合同内容都是约定了超长的租期，租期一般都约定在10年以上，且租金都是已一次性付清或者约定较低的租金。

　　4.事实细节描述的模糊化。虚假租赁本质上并没有发生实际的权利义务关系，实践中虚假租赁当事人都是直接向法院提交一张租赁合同以主张租赁权，但在执行人员的严格追问下往往对事实细节描述模糊，如承租人自有房屋情况、同住人员情况、承租的必要性等问题，当事人的回答往往是漏洞百出。

　　笔者认为，执行人员如果发现当事人所主张的租赁关系存在上述特征的，应考虑其可能是虚假租赁。

　　三、破解虚假租赁问题的措施

　　破解执行程序中发生的虚假租赁问题，相关部门应规范租赁行为，健全法律法规，从法院角度出发，破解虚假租赁问题需要做好以下几个方面：

　　1.提升执行人员专业素养，增强辨别能力。执行人员对虚假租赁妨害执行的危害性应有足够的认识，要不断提高业务素质，增强辨别能力。法院应通过专项培训、典型案例剖析等，指导执行人员掌握虚假租赁的基本特征；加强对虚假租赁的调研，梳理归纳其特征与规律，通过出台相关指导意见对虚假租赁的防范予以规范性指导。

　　2.加强实质审查，合理分配举证责任。实践中，由于司法权的被动性和虚假租赁双方当事人刻意隐瞒真相，致使虚假租赁往往能蒙混过关。执行人员应合理分配证明租赁关系的举证责任，并加强实质审查：一是执行人员查询到被执行人有不动产可供执行时，应及时予以查封，并及时公示，运用社会监督预防虚假租赁的发生。二是执行人员应对当事人提交到法院的租赁合同进行实质审查，合理分配举证责任。对租赁合同当事人分别制作笔录，并明确告知作虚假陈述可能要承担的法律责任。三是对设立租赁权的标的物进行实地调查，加强调查的针对性。走访社区居委会以及流动人口管理部门，从外围调查核实租赁权的真实性。

　　3.强化处罚力度，增强处罚的震慑力。对虚假租赁的当事人施以严厉的处罚，加大其违法成本，增强处罚的震慑力。我国目前没有针对虚假租赁行为的处罚措施，但是在实践中，可以适用民事诉讼法有关妨害民事诉讼活动的强制措施，包括训诫、拘留、罚款等。对当事人虚假租赁行为情节特别严重构成犯罪的，应移送公安部门予以立案侦查，追究有关人员刑事责任。

　　(作者单位：浙江省云和县人民法院)

关键词：破解 过程中 租赁 法院 基本特征