揭楼市“阴阳合同”内幕：交易避税层层绕过调控

　　“只要能成交，房价怎么做都行”“交易中心有朋友，打点就能少缴税”……在买房时，不少中介都会抛出“内部公关”的噱头来吸引买房者。记者调查发现，避税“阴阳合同”确实存在，并针对房产交易形成了一条灰色产业链。

　　借“阴阳合同”避税近20万元

　　近日，上海某中心城区基层税务所一副所长因犯玩忽职守罪被判刑，涉及73套利用虚假材料进行申报的二手房交易税收征免，造成大量国家税费损失。而在上海市青浦区检察院近期破获的一起税务人员渎职案件中，该区房地产交易中心税务征收人员张某也应允为别墅“降低交易税费”，向中介提供“专业意见”，修改合同将成交价格做低。

　　“不仅假房产证、假合同、假离婚证都能制作，还能操纵房屋前次交易价格，甚至可以将交易不满一年的房子做成交易满五年来逃避营业税。”上海检方一位办案人员说。以上海市某中心城区的一套房屋为例，2011年6月实际成交价508万元，2004年1月前次交易实际价格为130万元，黄牛伪造前次交易价格为475万元。也就是说，将本应378万元的差价人为缩小到33万元。本应缴税20余万元，实际缴税1.7万余元，逃避税费达18万余元。

　　尽管这笔交易少向国家交了税费，购房者却没有获得多少“好处”。购房者据实缴纳的部分税费通过避税手法，进入了中介和部分黄牛的腰包。当事人说，缴税当天，她在房产交易中心按照较高的税费标准给了中介十几万元，但自己在门口看见中介和黄牛去税务窗口完税后，“钱却基本被他们原封不动地拿走了”。

　　交易避税层层绕过调控

　　事实上，各地房产交易避税现象十分普遍。记者近期走访了多家房产中介公司，咨询如何降低房产交易税费。包括中原地产等知名房产经纪在内的销售人员均回应称，可以指导交易双方签订“阴阳合同”，将房产交易登记价格大比例做低，从而实现税负大幅减轻。

　　据上海市青浦区检察院介绍，目前有些房产中介公司围绕合同做文章、运作避税的手段之一，就包括诱使买卖双方签订“阴阳合同”：一份为实际成交合同，另一份为在房管部门登记办理相关税费时的合同。做低房产交易价格。一般将房产交易的登记价格做到地区普通住宅指导价附近。上海市民潘女士介绍，2012年10月，她在上海南站附近购买了一套面积58.9平方米的二手住宅，房屋总额为165万元，应缴契税1.65万元。经太平洋房屋中介公司操作，该房产在房管部门登记时，房款总额被做低为120万元，直接省去契税4500元。

　　对于房款总额“做低”前后45万元的差额，在房产经纪人指导下，潘女士与卖房者签订了一份补充合同，以装修等补偿费用的形式出现在补充合同中，中介费用也按照原标准收取。减少与前次交易差价。按照相关规定，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅，按照两次交易差价征收营业税。做高前次交易价格，往往能大幅降低房产实际交易税费。二手房变新房、“以租代售”等多种方式避税。比如，对新购买的住房未办理产权证就再次转让，使二手房转让变成新房销售；对不足两年进行上市交易的房屋实施“以租代售”，即房屋中介在为买卖双方代理时，将原购房合同改签为租赁合同等，用这些方式达到避税的目的。

　　“上述多种方式作假，都少不了基层监管部门工作人员的‘配合’。”中国法学会财税法学研究会副会长贾绍华指出，依法纳税不仅是公民的义务，由于多数房产税种采取“总价高税负则高”的原则，还有调控高价住宅市场的目的，个别人的不法“避税”客观上是对多数纳税人的不公平。

　　标准亟待完善

　　据介绍，针对上述避税手段，目前多地税务机关已着手加强监管或整改。但也有专家和购房者认为，不少个案在一定程度上也反映了标准有待完善。此外，房地产交易环节税费项目较多，可适当合并、简化，减少操作空间。比如，许多地方采取普通住宅价格指导线作为征税标准，但与住宅市价往往相差甚远，调整显得相当滞后。据了解，上海最新的普通住宅标准是2012年3月做出的，如今已沿用了两年半。现实却是在过去的两年半里，上海地区房价又经历了一轮上涨。

　　住建部政策研究中心研究员王珏林认为，随着市场进入调整期，精细化是房地产调控的方向，无论是抑制住房投机，还是保障房建设管理，都需要更为精细化的政策。据介绍，对房产中介“阴阳合同”“截留”税费的处罚也有待加强。例如，目前《深圳房地产市场监管办法》规定，中介机构帮助买卖双方操作“阴阳合同”将受到5万元处罚。尽管这是地方性房地产监管法规率先对“阴阳合同”作出明确的处罚规定，但与数十万的不法所得相比依然较轻。

关键词：避税,交易税费,阴阳合同,楼市,交易价格