法院判决打破房地产业“行业惯例”

□法制网记者 章宁旦

由于住宅小区管理、运作的收益,在现实中,大多数小区的物业管理均由开发商及其雇用的物管公司代劳,导致业主与开发商之间围绕小区管理权的纠纷时有发生。

广东省广州市新世界东逸花园社区在进行成立业委会投票计票时,因决定投票权份额的业主“专有面积”如何计算意见不一,最终导致业委会成立被叫停。让人没有想到的是,“专有面积”之争最后发展到开发商与市政府对簿公堂。

9月3日,广东省高级人民法院对新华晨房地产有限公司诉广州市政府行政复议决定纠纷案作出终审判决,驳回新华晨公司诉讼请求,并认定小区专有部分面积按照成套房屋的建筑面积计算,包括套内建筑面积和分摊面积,同时确定初始产权登记的建筑面积不能概括作为建筑总面积计算。

成立业委会引纠纷

18万平方米和22万平方米,两种不同“计算”得出的结果,导致业主们以0.5%的微小差距未能获权成立业委会。

新世界东逸花园社区是拥有1525户业主的大型社区,不过,业主入住多年一直未成立业主委员会。2009年9月,东逸花园小区的几名业主牵头成立首次业主大会筹备组,准备成立业主委员会。同年12月,业主大会筹备组在广州市房管局和天园街道办联合组成的工作组的监督下,组织业主对《新世界东逸花园物业管理规约》和《新世界东逸花园业主大会议事规则》进行投票表决。

2010年1月,业主大会筹备组统计出投票结果,其中赞成票979张,赞成票权面积达111417平方米。业主大会筹备组认为,赞成票超过总户数1525户的一半,也超过联合工作组协调认可的票权建筑总面积183618平方米的一半,达到赞成户数和赞成总面积双过半的要求。业主大会筹备组向联合工作组申请备案,请求确认投票有效。

2010年5月,联合工作组向业主大会筹备组作出正式函复,认定东逸花园的建筑总面积为224964.4552平方米,即建设单位初始登记产权证明时记载的建筑面积；东逸花园本次投票表决所得赞成票权面积为111417平方米。联合工作组据此推定东逸花园所得业主赞同票建筑面积未达到建筑总面积的一半。因此,根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,东逸花园的《管理规约》和《议事规则》没有得到业主通过。同时,联合工作组终止对东逸花园业主大会筹备工作的指导协助工作。

东逸花园业主代表认为,他们的投票方式和结果均符合物权法第七十六条规定。于是,业主代表向广州市政府申请行政复议,要求撤销联合工作组发出的函复,确认其《管理规约》和《议事规则》已获得首次业主大会通过。

这一纠纷的争论焦点在于决定投票权份额的业主“专有面积”如何计算。业主一方认为,应该按照“套内面积”来计算投票权(18万平方米),而房管局则认为要按照包括公摊公建在内的“建筑面积”来计算投票权(22万平方米)。按照后一种计算方式,业主们以0.5%的差距未能过半。

业主表示,像通道、幼儿园这些完全不可销售的部分,不应该计入专有面积,而是小区全体业主共有的建筑物面积。

2011年4月,广州市政府作出行政复议决定,认定东逸花园在统计面积时计算方法有误,要求联合工作组依法重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积,要求广州市、天河区两级房管局继续以成立联合工作组方式履行指导和协助的职责,直至东逸花园小区业主大会设立和业主委员会产生。

争议面积如何计算

由于坚称房管部门的计算方式是“行业惯例”,东逸花园的开发商新世界中国地产以其子公司新华晨公司的名义,起诉至广州市中级人民法院,请求撤销广州市政府的行政复议决定。

今年2月,广州市中院对此案作出一审判决,对专有部分面积和建筑物总面积进行了认定。判决认为,专有部分面积是不动产登记簿记载的“套内建筑面积”和“共有分摊面积”总和；而建筑物总面积,应当对全部所有权人的专有部分面积相加计算。同时,建筑区划内除了专有部分、共有部分,还有属于市政公用部分的场所及设施,如学校、市场、配电房等,这一部分不能计算在建筑物总面积内。

因此,广州市中院认为,广州市房管局作出的函复认定事实错误；在广州市政府作出的行政复议中,“专有部分面积不应包含共有的分摊面积,应按照套内建筑面积计算”的观点不当,但其要求市房管局和天园街道办“按照《广东省物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定计算小区专有部分面积和建筑物总面积”复议决定结论正确,故判决驳回新华晨公司的诉讼请求。

新华晨公司不服,上诉至广东省高院。

今年5月,此案在广东省高院二审开庭审理。庭审中,新华晨公司称,广州市政府的行政复议决定认定专有部分面积不包括共有分摊面积,只按照套内建筑面积计算,这一计算方法不符合法律规定。房管部门以建设单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积,符合法律规定和行业惯例。

新华晨公司一方在庭上表示:“十多年来,房管部门都是将建房单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积,并据此认定业主的投票权数,进而指导业主大会的成立。这种计算方法已经成为行业惯例。”

广州市政府答辩称:以建设单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积,违反了《广东省物业管理条例》的规定。建筑物总面积应当以专有部分面积统计总和计算。专有部分面积应当按照物权法规定,以不动产登记簿记载的“套内建筑面积”计算。

终审认定计算方法

据了解,在2009年最高人民法院发布司法解释前,关于“专有部分面积”“建筑物总面积”的认定在房地产开发商、物业管理公司等行业已经形成了各自的行业习惯。所以,即使在最高人民法院发布司法解释之后,各行业也难以在短时间内统一认识。

此案终审审判长彭静说,这个案件历经了两次行政程序,两次司法程序,历时6年,其根本争议还是在如何认定“专有部分面积”和“建筑物总面积”。

广东省高院在审理后认定,专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算,即按照成套房屋的建筑面积计算,包括套内建筑面积和分摊面积。因为分摊部分为业主专有权行使必不可少的部分,与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿内。

广东省高院同时认定,建筑物总面积为专有部分面积的统计之和,即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下,应当对全部所有权人进行专有部分面积统计,进而相加计算。全部所有权人系指住宅小区内已经领取或可以领取所有权证,由小区统一实施物业管理的所有权人之和。

终审判决还对初始登记面积不能作为建筑物总面积作出说明:因为初始登记面积中包含有部分不能颁发权属证书的建筑物面积。

据此,广东省高院经审理认为,广州市政府作出的被诉复议决定虽然在“专有部分面积”的认定上不当,但其认定广州市房管局和天园街道办将建设单位原初始登记产权证记载的面积作为建筑物总面积不当,并决定由广州市房管局和天园街道办依照相关的法律规定重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积正确,故上诉人新华晨公司起诉请求撤销被诉复议决定的理由不成立。

广东省高院作出终审判决,驳回新华晨公司请求,维持原判。

据了解,终审判决生效之后,广州市房管局和天园街道办将依法重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积,并重新作出行政决定。

判决后,有专家表示,业主与开发商争夺业委会的主导权是当前一个焦点问题,因此,本判决具有非常重要的参考价值。

关键词：行业惯例,不动产登记簿,建筑物区分所有权,房地产业,法院判决,共有