云南:妻子单方转让房产两级法院漠视共有人权利

　　“一份没有共有人签字的无效《房地产转让合同》，在云南两级法院的裁决书中却成了支持房地产公司强买的依据。”云南大理的张武告诉《民主与法制时报》记者。随后的调查中发现，该案的原、被告的代理律师均来自一家名为“云南欣晨光律师事务所”的“全国优秀律师事务所”，律师们是帮了原告帮被告。而当事人说“请律师为讨公道，没想到案子越整越复杂。”这块位于大理洱海黄金地带近四千平方米的土地背后，到底有着怎么样的故事？请看今天出版的《民主与法制时报》记者调查。

　　一份转让合同和两级法院两份判决书

　　记者王镡陈绍云

　　妻子单方转让房产

　　张武和尹亚梅1992年结婚，2004购置该宗地产，婚姻关系至今存续，夫妻感情很好。该宗房地产为当年国有资产拍卖购得。“我父母、兄弟姐妹都是出资人。每年，地上建筑物租金，我们全家人都能分红。”张武介绍。

　　据了解，该宗地产距离洱海150余米，包括五六百平米的建筑物和3900余平方米的土地。张武和茶马古道房地产公司负责人段绚就该宗土地进行过多次谈判，双方口头达成的意愿是共同开发。

　　2011年6月27日，张武在外出差，妻子尹亚梅与大理茶马古道房地产开发有限公司(以下称“茶马古道房地产公司”)签订了《房地产转让合同》，将其夫妻共有的、位于大理市经济开发区双鸳路东段的一宗房地产转让给茶马古道房地产公司。同时，对支付期限、支付方式、产权保证、违约责任等内容都做了约定。

　　尹亚梅在《房地产转让合同》上的转让方(甲方)处签字盖章，而转让方的“共有人”一栏空白。

　　几天后张武出差回来，得知尹亚梅将夫妻共有的这宗地卖了，“合同条款里面主要部分被房地产公司做了篡改，我不同意卖这宗地。”张武告诉记者。

　　于是张武让妻子将受让方茶马古道房地产公司支付的转让费退还给对方。

　　早在尹亚梅签订合同之前，张武和茶马古道房地产公司负责人就该宗土地进行过多次谈判，双方口头达成的意愿是共同开发。“当初，对方说他们有能力办理房地产开发的前期手续，他出资2600万，打入我的账户，我们共同开发。谁想到，我不在家，我爱人就跟他们签订了这个合同，她也没什么文化，没认真研究合同条款，只看到对方给我们2600万，就认为和此前谈的性质一样。签字了。”张武告诉记者。

　　“我作为房地产共有人，不同意卖，转让合同上也没有我的签名，把预付款退还买方就行，我以为这事就这么了了。

　　不久，尹亚梅接到了大理州中级法院的传票，茶马古道房地产公司将尹告上法庭，要求继续履行《房地产转让合同》。

　　原告茶马古道房地产公司在诉状中称：原、被告双方于2011年6月27日经友好协商一致后签订《房地产转让合同》，合同约定被告将自有房地产一宗以2600万元的价格转让给原告。合同签订后，原告依约分两次向被告支付了房屋转让款1000万元，被告接受并出具了收据。但是，在原告多次以口头或函告形式要求被告履行合同约定的协助配合进行产权变更登记义务时，被告却提出要求增加、变更合同相关内容的要求，在原告明确表示不同意的情况下，被告不仅不履行自己的约定义务，反而向原告发出《解除合同的通知》，要求解除双方签订的《房地产转让合同》。原告认为，被告提出的解除合同的行为既无事实依据，也无法律依据，系无理的非法要求。其目的是想掩盖其拒不履行协助义务所引发的违约事实，进而达到彻底毁约的最终目的。遂请求法院判令被告继续履行与原告签订的《房地产转让合同》。

　　被告尹亚梅辩称：被告与家庭成员共有房地产一宗，被告与原告订立《房地产转让合同》后，被告的家庭成员反对被告个人转让房地产的行为。在履行合同中，原告第一期付款逾期，第二期付款再次逾期，共计逾期9天。原告的法定代表人段绚使用电话、短信等方式对被告以及家人进行辱骂、威胁，被告家人的人身安全不能保障。合同履行期间，国家限房地产企业贷款，原告丧失金融贷款支付购房款的条件，原告进行民间融资也未成功，被告行使合同解除权，并送达给原告《解除合同的通知》，同时全额退还给原告1000万元购房款。请求法院确认《解除合同的通知》有效，并请求判令驳回原告的诉讼请求。

　　而同时，尹亚梅提起反诉，要求法院撤销她所签订的房地产转让合同。

　　2011年11月14日，大理白族自治州中级人民法院审理后做出的判决书认为：“双方当事人在平等、自愿协商下签订《房地产转让合同》，合同约定的内容符合法律规定，该合同属于合法有效合同，一审判决双方继续履行《房地产转让合同》。”

　　一审宣判后，尹亚梅不服向云南省高级人民法院提起上诉。2012年5月10日，云南省高院下发民事调解书，达成一系列协议，但实质内容依然是继续履行合同。

　　对于此调解书，张武解释：“我爱人不同意调解，但法官说你们不同意调解，我们也是维持原判。”

　　尹亚梅就告诉法官，随便吧，“反正我丈夫不同意转让的。”

　　随后，大理白族自治州中级人民法院、云南省高级人民法院分别下达执行裁定书。

　　“此案在一审、二审中，我多次与法官交涉，提出我是当事人尹亚梅的丈夫，我不同意此宗房地产买卖，并拒绝在合同共有人一栏签字，合同无效。但有法官表示‘房产证上没有你的名字。’”张武气愤难耐。

　　两级法院漠视共有人权利

　　张武告诉《民主与法制时报》记者，本案一审时，他向人民法院举证表示其与案件有利害关系，在此种情形下，按相关法律法规之规定，人民法院如认为其对当事人双方的诉讼标的有独立请求权，可告知其有权提起诉讼，作为有独立请求权的第三人参加该案诉讼；人民法院如认为其对当事人双方的诉讼标的虽然没有独立请求权，但案件处理结果与其有法律上的利害关系的，可告知其可以申请参加诉讼，或者通知其参加诉讼。

　　本案代理律师关志强认为，二审的调解，与最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条“调解协议具有下列情形之一的，人民法院不予确认：……(二)侵害案外人利益的”是相悖的。确认了侵害案外人利益的，人民法院本应不予确认该调解协议。

　　“该案显然侵害了案外人我的利益，可法院却说房产证上没有我的名字，该案与我没关系。那么，我的权利谁做主？”张武欲哭无泪。

　　张武认为：关于本案的执行裁定，法院引用《中华人民共和国物权法》，以物权(土地使用权)登记中没有我的名字为由否认我是共有权利人，这是片面理解《中华人民共和国物权法》。

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案恰好就存在“法律另有规定的”除外情形，该土地使用权登记中虽没有张武之名，但张武与本案当事人尹亚梅是夫妻，按《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，该土地使用权是在他们婚姻关系存续期间取得的，属他们夫妻共同所有，他们对其有平等的处理权。

　　2012年11月6日，张武向最高人民法院提起再审申请。

　　“全国优秀律师事务所”律师帮了原告帮被告

　　记者采访该案时注意到，本案一审期间，原告大理茶马古道房地产公司和被告尹亚梅双方的代理律师均来自中华全国律师协会曾授予“全国优秀律师事务所”称号的“云南欣晨光律师事务所”。

　　而对此，尹亚梅并不知情。“我们不懂这里面的事情，只知道花钱请来律师为我们说话。”

　　《民主与法制时报》记者就此问题采访了云南欣晨光律师事务所主任李涛，他说：“所里两位律师同时出任该案代理人，确实违反了《律师执业规范》。”

　　记者注意到云南欣晨光律师事务所一楼大厅墙上就是《云南欣晨光律师事务所承诺制度》，该承诺制度第二条第四款就有这样一条规定：“律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人。”

　　依据李涛的说法，原告尹亚梅的老公张武和代理喻览律师是多年的朋友。但“在这件事上，律师事务所做得很不规范，今后的内部管理还要进一步完善。而且对两个律师我们会做出严肃处理。”并承诺随后会将处理结果上报给大理州司法局并书面告知《民主与法制时报》。

　　依据《中华人民共和国律师法》第六章第四十七条规定，“律师在同一案件中为双方当事人担任代理人，或者代理与本人及其近亲属有利益冲突的法律事务的；由设区的市级或者直辖市的区人民政府司法行政部门给予警告，可以处五千元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，给予停止执业三个月以下的处罚。”

　　截止发稿时止，记者没有收到任何来自云南欣晨光律师事务所的书面处理决定。

　　同一律师事务所的律师，担任同一案件原、被告的代理人，法院是否有审查义务？

　　“只要未提出异议，即使双方代理人来自同一律所，法官没有权利禁止其出庭。”

　　据云南省大理州中级人民法院一位不愿意透露姓名的法官介绍说，关于回避方面的法律规定，《中华人民共和国律师法》和新的《律师处分条例》也规定同一律所的律师不得同时担任同一案件的原被告代理人。

　　“但无论是刑诉法、民诉法还是《律师处分条例》，都没有明确规定法院不允许其出庭。”

　　专家说法：纵观该案，的确存有一定问题

　　北京工商大学法学院葛锦标认为，尹亚梅女士所处分的房地产系其与张武先生的夫妻共有财产，在尹亚梅女士与大理茶马道房地产开发有限公司的诉讼过程中，张武先生有权以“有独立请求权第三人”的身份申请加入该诉讼；即使张武先生未提起该项申请，法院也应当根据必要共同诉讼的规定依职权追加张武先生为该案当事人。该案一、二审期间，张武先生均未列为案件当事人，在诉讼程序上存不当之处。

　　该案涉及尹亚梅女士与大理茶马道房地产开发有限公司间所签署的《房地产买卖合同》的效力认定和该合同项下房地产所有权、使用权的归属，两者当作不同的判断。至于前者，因尹亚梅女士处分的系夫妻共同财产，其行为当属《合同法》第51条所规定的“无权处分行为”，该行为若事后取得其他共有人张武先生的追认或尹亚梅女士独自享有所有权、使用权的，则该合同当属有效；否则，该行为应属无效。故此，本案的关键在于是否有证据证明张武先生对尹亚梅女士的无权处分行为进行了追认。

　　本案中，一审判决及二审调解书对此关键事项均未作详细阐述、论证，故无法作出清晰判断。至于后者，根据现有证据揭示，涉案房地产系尹亚梅女士与张武先生的共同财产，依据《物权法》第106条的规定，大理茶马道房地产开发有限公司只有在主观上善意、支付了合理对价、办理了不动产权属变更登记手续的情况下，才能取得涉案房地产的所有权、使用权。鉴于涉案房地产登记在尹亚梅女士一人名下，若无其他证据证明该公司“知道或应当知道”涉案房地产系共同财产，则可判定该公司主观上具备善意；若无其他证据提供反证，交易价格也当判定为合理。但是，因涉案房地产尚未办理权属变更登记，故此，该公司依法不应善意取得涉案房地产的所有权、使用权。

　　若尹亚梅女士与大理茶马道房地产开发有限公司间的合同被判定为无效，并由此造成该公司损失的，双方应根据《合同法》第58条的规定按各自过错情况承担或分担责任。

关键词：法院,转让,地产,房地