物管公司与业主纠纷日益增多 政协委员把脉开方

　　近年来，物管公司与业主纠纷日益增多 羊城晚报记者周巍摄

　　上周末，广州番禺祈福新村小区因为调整物业管理费一事引发业主不满，集体在小区内维权抗议。随着城市化进程的加快和房地产行业的蓬勃发展，物业管理这项新兴的服务行业，已广泛走进百姓的生活中。但是近年来广东部分楼盘业主与物业管理公司在费用、房屋维修基金、公共场所使用、电梯使用等方面出现的纠纷也日渐增多。

　　不少政协委员认为，物业管理制度仍在不断探索中完善和提高：一方面，要确保物业管理行业的健康发展，另一方面，也要确保业主的权益不被侵犯，建立和谐的物业管理关系。

　　袁小波：

　　确保政府指导价“随行就市”

　　省政协委员袁小波注意到，一边是业主不满物业费上涨抗议，另一边是近两年陆续发生了一些物业管理企业“弃管项目”现象。

　　袁小波分析指出，现在不少小区在涨物业管理费，原因在于企业管理服务成本不断上升，物业收费标准多年维持不变，物业企业收不抵支。以珠海为例，2001年2月1日起施行的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》，整整维持了10年不变，多数老旧小区的物业服务企业收不抵支、经营亏损，以至于很多物业企业或通过降低物业服务质量维持生存，或被迫退出物业小区；同时，物业服务人员收入普遍较低，留不住人，服务水平难以提高，形成恶性循环，物业管理行业也成为矛盾最集中、投诉率较高的行业之一。因此，物业管理服务收费政府指导价偏低和长年不变，已经严重影响了物业管理行业的健康发展，也影响和谐小区的构建。

　　此外，住宅专项维修资金难以筹集，物业小区陷入“越病越穷、越穷越病”的困境。珠海市上世纪80年代建设的小区，由于公共设施设备、房屋本体、地下管沟老化、年久失修，不仅严重影响了广大居民的日常生活和城市形象，而且也加剧了业主与物业企业的误解和矛盾。珠海市目前物业管理条例中有关专项维修资金“一事一筹、专款专用、业主自付”的规定与国家住宅专项维修资金管理办法相违背，而且在日常管理服务过程中也无法顺利执行。

　　为此，袁小波建议，尽快解决物业管理收费标准过低和长年不变的问题，修订物业管理服务收费政府指导价的相关规定，确保政府指导价能“随行就市”，实行动态年度调整。对物业收费指导价标准调整，要充分考虑企业的运行成本和业主的承受能力，按市场规律操作，形成“以质论价、质价相符”的消费观念，相关部门应该每年根据物价上涨指数和人力资源成本调整情况，适时公布物业管理服务收费政府指导价标准，逐步建立起物业服务费与物价消费指数增减联动的机制。对硬件设施完善、各方面服务达标、业主有较高服务需求的物业项目，建议收费标准在物业管理相关主管部门的监管下，逐步放开实行市场调节价格。

　　袁小波还建议尽快完善专项维修资金的收取、使用、监管、续筹等管理规定，让住宅专项维修资金的筹集、使用落实到实处。考虑到多数老旧小区“未老先衰”的现状，建议在住宅专项维修资金办法中特别制定有关老旧小区住宅专项维修资金的筹集、使用等条款。

　　温良：

　　物管公司年审由业主打分

　　省政协委员温良认为，当前导致物业管理和业主关系不和谐的主要原因有：有些物业管理公司的物业电梯费、电费等费用的缴纳、摊分、开支使用不够公平公正，物业维护基金、电梯维修费使用不够透明化，没有公布小区或楼盘账目的明细，却一味地单方调高物业管理费、各种公摊费或是缩水服务，由此而导致物业管理公司与业主的矛盾激化。此外，个别物业道路不按规划部门规划，未通过业主大家意见，超过规划部门权限随意改变社区公共场所公路、园林绿化面积的功能，以赢利手段把公共道路拿来出租给业主以外的单位等等，损害了业主的利益。

　　为了解决上诉矛盾，温良建议学习土地拍卖办法和工程招标的管理办法，当楼盘竣工，房地产开发公司交竣工报告时，房管部门应马上启动招标形式，对该楼盘准备竣工验收前招标好物业管理公司，在竣工验收后，物业管理公司马上进行交接和接管该楼盘的物业管理。

　　应该对物业管理公司建立竞争机制，使物业管理公司在某小区或楼盘的管理有进有出。建议每年物业管理公司的年审应由业主考评投票来决定，考评结果可设为不满意、满意、非常满意等几种，应该将每个楼盘或小区的考评结果每年在网上公布或由当地权威报纸公布。

　　每年由当地国土局、业主委员会和当地街道居委会等有关部门公开主办，由业主定期通过多种方式对本楼盘物业管理公司总体管理进行量化绩效考评，并将考评结果进行分类，如考评结果可以分为不满意、满意、非常满意等几种。每年将考核结果利用当地媒体和网上对外公布，使物业公司受到社会人们的监督，如果连续二年不满意达到60%及以上，可以由国土局和居委会、政府部门牵头业主开会决定是否更换物业管理公司。

　　孟丽红：

　　执法部门应进小区履职

　　在省政协委员孟丽红看来，物业管理行业目前遇到了一些亟须解决的问题。首先是不少委员提到的物业管理服务费难以调整，其次是对于小区内发生的违章甚至违法的处理问题，如私家车在小区内堵塞消防通道、小区住宅违章乱搭建等问题，政府部门一般不主动到小区进行执法。物业公司为了维护小区秩序、安全，同时也为了向其他业主有交代，不得不想方设法对这些违法违章的问题采取相应措施。但物业公司只是服务企业，并没有相应的执法权，违法、违章的业主往往以此为理由抗拒物业公司的要求或相关措施，从而导致业主与物业公司之间产生越来越多矛盾。

　　为了解决这些矛盾，孟丽红建议，政府尽快对相关规定做出修订，改变物业行业“成本不断上涨，但收费标准却严重滞后”的矛盾状况。允许物业行业每年根据国家公布的物价指数以及政府制定的最低工资标准，对物业服务费做出相应调整。

　　建议政府及早明确及落实对实行酬金制的物业服务企业所收取的代收代支性质的物业服务资金，不再征收营业税。

　　建议政府部门能够对小区内的违法违规行为采取有效的措施。交警、城管等部门履行职责应进入小区进行执法工作，对于车辆乱停乱放、住宅违章乱搭建的行为进行整治。可借鉴香港等先进地区的做法，规定住宅物业如存在违规装修私搭乱建、长期欠交管理费问题的，房屋交易过户部门应拒绝办理交易过户手续，以有效遏制违规装修私搭乱建、恶意欠费的行为。

　　薛江华、张其明、赖南辉

关键词：物业